Urbanisme et logement

Intro

 

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Plan cadastral

Quelques données du cadastre de Wiesviller

Publié le : 15 Mars 2020

 

Quelques données chiffrées concernant le cadastre Wiesviller

  • le cadastre de Wiesviller est constitué de 5 609 parcelles

  • sur une superficie totale de 8 820 407 m2

  • la plus grande parcelle mesure 285 743 m2

  • la plus petite a une surface de 0,04 m2.

  • En moyenne une parcelle a une surface de 1 573 m2

  • la médiane des surfaces (1 157 m2) est certainement plus représentative d'une parcelle type

  • 1 343 bâtiments (maisons, immeubles, dépendances...) sont répertoriés dans le cadastre,

  • l'ensemble de ces constructions représente une surface totale de 89 121 m2

  • le plus grand bâtiment de Wiesviller a une emprise au sol de 1 667 m2

  • le plus petit ne représente que 0,12 m2.

  • la médiane de la surface au sol d'une construction est de 41 m2 (la moyenne des surfaces au sol étant de 66 m2)

  • Le taux d'urbanisation (rapport des surfaces totales des constructions sur la surface couverte par le cadastre) est de 1%.


FAQ du cadastre

Que trouve t-on comme information dans le cadastre
Le cadastre est un document légal qui donne des informations sur les parcelles, ce document est principalement utilisé par les collectivités et l'état pour le calcul des impôts.
En terme d'information, on retrouve pour chaque parcelle, les limites géographiques des parcelles, une indication de la surface de la parcelle et tous les éléments permettant de situer la parcelle dans la feuille cadastrale.

Qu'est ce qu'une feuille cadastrale?

Afin de simplifier la gestion du cadastre des communes, les parcelles sont regroupées en feuilles cadastrales le plus souvent identifiées par des lettres, les parcelles étant quant à elles identifiées par des numéros.


Combien y a t-il de parcelles à  Wiesviller?

Le cadastre de Wiesviller comporte 5 609 parcelles.


Est-il nécessaire d'avoir recours à  un géomètre-expert?

Les documents du cadastre ne remplacent pas un relevé fait par un géomètre qui lui sera précis ce que le cadastre ne sera pas toujours. En cas de doute il est donc conseillé de faire appel à  ces professionnels.


Qu'est ce que le PLU ou PLUi?

Le PLU est le Plan Local d'Urbanisme qui est défini et mis en place par la commune. Celui-ci permet d'obtenir l'ensemble des documents opposables sur la règlementation des constructions de la commune (possibilités de construction, informations sur les obligations, identification des zones protégées, hauteurs des bâtiments, etc...).
 Le PLUi est identique au PLU mais il est géré par une Communauté de Communes ou une Communauté d'âgglomération, il est donc applicable à  un ensemble de communes de ce groupement de communes.

Qu'est ce qu'une valeur foncière?

Lors d'une transaction immobilière, l'état va enregistrer cette transaction sous la forme de valeurs foncières. Si la transaction comporte plusieurs bâtiments ou parcelles alors il y aura autant de valeurs foncières que de bâtiments ou parcelles répertoriés au cadastre. De ce fait il est donc fréquent qu'une transaction immobilière soit composées de plusieurs valeurs foncières (une maison avec un garage par exemple).

Urbanisme

La question que vous vous posez : mon terrain, ou celui que je souhaite acquérir, est-il constructible ?

Pour le savoir, il faut passer par l’étape réglementaire et par la recherche dans des documents et bases de données établies (dans la majorité des cas) de manière locale. Les règles d’urbanisme locales, déterminées le plus souvent à l’échelle communale, permettent de déterminer la constructibilité ou non d’une parcelle. Il faut se référer au PLU, au certificat d’urbanisme ainsi qu’au cadastre pour vérifier qu’un terrain est constructible. Dans d’autres cas comme pour savoir comment rendre un terrain constructible, l’étude du PLU est indispensable. En consultant ces documents (voir ci-dessous comment les consulter), vous pourrez alors savoir si une parcelle est constructible ou non. Vous aurez une réponse à un instant T, avec l'une des réponses suivantes:

  • Un terrain peut être constructible : celui-ci est conforme pour recevoir votre projet de maison.

  • Un terrain peut ne pas être constructible. et ne jamais le devenir, aucun projet de construction possible.

  • Un terrain peut ne pas être constructible pour le moment. mais peut le devenir et alors accueillir une construction neuve.

 

Remarque : Il faut avoir à l’esprit que la nature constructible d’un terrain n’est pas immuable. Le caractère constructible peut évoluer dans un sens comme dans l’autre, selon les évolutions souhaitée par la commune, la communauté de commune, ou plus globalement les responsables de l’évolution d’un territoire.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Le Plan Local d'Urbanisme constitue un document propre à chaque commune ou groupe de communes. Il définit les règles encadrant l'utilisation des sols. Il est fortement recommandé de le consulter avant d'acquérir un bien ou un terrain. Il est indispensable de le faire avant de déposer une demande de permis de construire.

A savoir : Le PLU est régi par les dispositions du code de l'urbanisme, essentiellement le titre V du livre Ier.

C'est quoi le PLU ?

En France, le plan local d’urbanisme et la dénomination des zones PLU constituent les principaux documents de planification de l’urbanisme. Il peut se décliner en deux documents et définir des règles soit au niveau communal (PLU) ou intercommunal (PLUi). Nous parlerons ici uniquement du PLU. Il faut consulter le Plan Local d’Urbanisme pour valider la faisabilité d’un projet immobilier. Le PLU est le remplaçant du plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite « loi SRU ». Dans le plan local d’urbanisme, on retrouve le zonage qui détermine deux informations clés :

  • Le détail des zones constructibles ou non dans une commune. C’est la partie graphique du PLU, avec des cartes de la commune.

  • Les règles / droits à construire sur chaque zone (type de de bâtiment, mesures, etc.). C’est la partie règlement du PLU, avec des schémas et explications.

C’est un document destiné à définir plus simplement la destination générale des sols que ne le fait le plan d'occupation des sols (POS). Depuis le vote de la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) par le Parlement le 13 décembre 2000, le PLU remplace le POS. Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc. Il doit notamment exposer clairement le projet global d’urbanisme ou PADD qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l’évolution de l’agglomération. Il comprend plusieurs documents :

  • Rapport de présentation

  • Projet d’aménagement et de développement durable

  • Règlement avec une partie graphique (communément appelée zonage, avec 4 grands types de zonages) et une partie écrite qui décrit les règles pour chacune des zones

  • Orientations d’aménagement et de programmation

 

Les principes et objectifs du PLU

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un document ayant pour objectif d'organiser l'utilisation des sols d'une commune ou d'une structure intercommunale (communauté d'agglomérations par exemple). Il explicite les choix d'aménagements et encadre les projets de construction en fixant un certain nombre de règles.

Le PLU est mis en place dans toutes les grandes villes. Pour les plus petites, la carte communale joue le rôle du PLU. Lorsque ni l'un ni l'autre n'existe, le Règlement National d'Urbanisme (RNU) s'impose.

Un PLU contient un rapport de présentation, le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD), le règlement et des annexes.

 

A savoir : Le PLU est gratuit et normalement accessible/consultable en mairie ou sur le site Internet de votre commune. Vous pouvez aussi l'obtenir auprès du service d'urbanisme de votre ville.

 

Conseil : Consulter le plan de zonage du PLU avant d'acheter un terrain

Le PLU comporte également un plan de zonage. Le plus souvent, quatre zones sont définies:

  • Zone U (les terrains en zone urbanisée).

  • Zone AU (les terrains en zone d'urbanisation future).

  • Zone N (les régions naturelles).

  • Zone A (les zones agricoles).

 

Avant de faire une offre sur un bien immobilier ou un terrain, il est recommandé de consulter le plan de zonage. Ainsi, vous pouvez déterminer les règles d'urbanisme l'encadrant. En outre, vous avez la possibilité de mesurer le périmètre des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et de prendre connaissance des projets de construction envisagés autour du bien (projet d'éoliennes, par exemple). Plus les règles sont contraignantes, plus vous aurez une marge de négociation.

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) contient les mêmes éléments que le PLU, il est élaboré à une échelle supracommunale.

 

A noter : que le PLU (ou le PLUi) doit être compatible avec le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale).

 

Consulter les critères du PLU avant de construire

Le PLU doit être impérativement consulté avant de déposer une demande de permis de construire. Plusieurs critères sont pris en compte par la mairie et explicités dans le PLU. Voici les points à passer en revue:

  • Voirie et réseaux: il est ici question de l'accès à votre terrain à partir de la route. De même, l'accès aux réseaux d'eau, d'eaux usées ou encore d'électricité doit exister ou être programmé.

  • Typologie du terrain: les risques (d'inondation par exemple) et les limites géographiques de votre terrain sont listés.

  • Implantation de la construction: le PLU impose des distances minimales ou maximales entre votre projet et la voie publique, ou votre projet et celui du voisin.

  • La surface au sol: la commune détermine l'emprise au sol, à savoir le pourcentage de la surface du terrain pouvant être construite.

  • La hauteur maximale: votre construction ne pourra pas excéder une certaine hauteur.

  • L'aspect extérieur: la commune peut imposer ou refuser certaines couleurs de murs, de menuiseries ou encore de tuiles.

  • Le stationnement des véhicules: le PLU définit le nombre de places obligatoires en fonction de votre surface de plancher ou par défaut.

  • La verdure: certaines règles peuvent venir réglementer les espaces verts et leurs agencements.

  • Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS): le COS fixe une limite à la surface de votre plancher (surface hors œuvre nette).

 

A noter : Si vous ne respectez pas les critères du PLU, votre projet n'obtiendra pas l'accord de la mairie.

Plan de Déplacements Urbains (PDU)

Le Plan de Déplacements Urbains est une démarche de planification sur 10 ans, qui impose une coordination entre tous les acteurs concernés, pour élaborer un projet global en matière d’aménagement du territoire et des déplacements. Il constitue ainsi un outil cadre pour favoriser :

  • Le développement harmonieux et maîtrisé du territoire.

  • L’émergence d’une culture commune sur les déplacements urbains et intercommunaux. Exemple : les actions du PDU de l’Ile-de-France visent, sur cinq ans, à :

  • Une diminution de 3 % du trafic automobile, exprimé en (véhicules x km), différenciée selon les zones de l’agglomération et leur desserte en transports collectifs.

  • Une augmentation de l’usage des transports collectifs de 2%.

  • Le doublement du nombre de déplacements à vélo.

  • Une augmentation de 3 % de la part de l’acheminement des marchandises par le fer et la voie d’eau.

Plan d’Occupation des Sols (POS)

Initié par la loi d’orientation foncière de 1967, ce document fixait les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, dans le cadre des orientations des Schémas directeurs avec lesquels il doit être compatible. Il a deux objectifs essentiels :

  • Organiser les zones urbaines ou à urbaniser en prenant notamment en compte les besoins en matière d’habitat, d’emplois, de services et de transport,

  • Protéger les zones naturelles, en raison notamment de la valeur agronomique des terres ou de l’existence de risques naturels prévisibles.

 

Cet outil pour la planification du développement communal permettait aux communes de préserver la localisation d’un équipement public en inscrivant un emplacement réservé. Il permet également de classer comme Espace Boisé Classé, les bois, forêts, parcs, haies, arbre isolé. Il existe deux catégories de zones :

  • Les zones urbaines dites U dans lesquelles la capacité des équipements publics existants ou en cours de réalisation permet d’admettre immédiatement des constructions.

  • Les zones naturelles dites N équipées ou non et destinées notamment à l’agriculture, à l’urbanisation future, à la protection de sites et de paysages, etc. Chaque zone du Plan d’Occupation des Sols a un chapitre réglementaire.

 

Les derniers POS encore en vigueur, sont en cours de remplacement par des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou des Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux (PLUi) comme la loi l’impose désormais (sauf exceptions très spécifiques).

Le projet d'aménagement et de développement durables (PADD)

Le plan d'aménagement et de développement durables (PADD), devenu projet d'aménagement et de développement durables, constitue la nouveauté essentielle ; entre le contenu du plan d'occupation des sols et celui du PLU.
C'est un document politique exprimant les objectifs et projets de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d'environnement et d'urbanisme à l'horizon de 10 à 20 ans.
Il répond au principe de développement durable qui inscrit le PLU dans des objectifs plus lointains que sa propre durée ; le développement durable est défini comme « un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs » (Rapport « Notre avenir à tous » de la Commission des Nations unies sur l’environnement et le développement durable, dit rapport Brundtland).

Il était initialement opposable aux tiers. Cette disposition jugée génératrice d'une insécurité juridique importante a été supprimée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003. Toutefois, le zonage et le règlement écrit doivent être en cohérence avec celui-ci. C'est ainsi que le juge administratif se garde le droit d'interpréter le règlement en recherchant la volonté communale exprimée dans le PADD. De même, toute évolution du document reste conditionnée au respect de l'économie générale du PADD. En effet, si l'évolution du PLU implique une telle atteinte, il conviendra de procéder à une révision. Cependant, si l'évolution voulue ne porte pas atteinte à l'économie générale du PADD, la procédure de modification sera suffisante. C'est ainsi que toute modification du PLU doit rester cohérente avec le projet urbain exprimé dans le PADD. Cette notion de cohérence, d'une interprétation souple, assure la sécurité juridique du document, tout en préservant une certaine portée à ce PADD, une opposabilité indirecte.

En 2010, la loi Grenelle II16 ajoute que si un périmètre d'un SCOT (Schéma de cohérence territoriale) « recouvre en tout ou partie celui d’un Pays ayant fait l'objet d'une publication par arrêté préfectoral, le PADD du schéma de cohérence territoriale prend en compte la charte de développement du pays ».
Cette même loi Grenelle II modifie aussi l'article L.122-1-3 en le précisant : le PADD « fixe les objectifs des politiques publiques d'urbanisme, du logement, des transports et des déplacements, d’implantation commerciale, d’équipements structurants, de développement économique, touristique et culturel, de développement des communications électroniques, de protection et de mise en valeur des espaces naturels, agricoles et forestiers et des paysages, de préservation des ressources naturelles, de lutte contre l’étalement urbain, de préservation et de remise en bon état des continuités écologiques17 ».

La mise en conformité des PLU (et des Scot) par rapport à la loi Grenelle II - à la suite d'une nouvelle disposition législative introduite en 201118 (pour le domaine de l'urbanisme) - rétablit la faculté de dépasser de 20 % les limites de gabarit et de densité d’occupation des sols dans des zones protégées, si les constructions remplissant certains critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable.
Un nouvel article 20 accroit la période transitoire dont bénéficient les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pour mettre en conformité leurs Scot et PLU avec les règles du Grenelle 2 (demande faites par certains députés en séance publique le 20 décembre 2010). Les SCOT et PLU approuvés avant le 12 janvier 2011 avaient jusqu'au 1er janvier 2016 pour intégrer les dispositions du Grenelle 2. Les documents d’urbanisme en cours d’élaboration ou de révision approuvés avant le 1er juillet 2013, dont le projet de schéma ou de plan aura été arrêté avant le 1er juillet 2012, pourront opter pour l’application des dispositions antérieures. Ils avaient ensuite jusqu’au 1er janvier 2016 pour intégrer les dispositions du Grenelle 2.

Les orientations d'aménagement et de programmation

Article détaillé : Orientation d'aménagement et de programmation.

Nouveauté de la loi SRU (amendée par la loi Urbanisme et Habitat (Loi Robien)), l'intention du projet sans formalisme (« le considérant ») ouvre une voie nouvelle pour la réglementation de l'urbanisme en France. Les collectivités peuvent dorénavant orienter leur vision de développement (nouveaux quartiers, reconquêtes de centralité…) au-delà du strict formalisme du document réglementaire à travers des options d'aménagement imposables au permis de construire. Mal préparés à cette évolution novatrice, les auteurs de PLU et l'administration préfectorale ont négligé la dimension négociée et évolutive de ce document qui permet de créer de l'expérimentation architecturale, urbanistique et paysagère à raison de loi locale. La seconde génération de PLU pressentie entre 2008 et 2013 pourrait offrir une occasion nouvelle d'échanges et d'expérimentations de nouvelles pratiques.[style à revoir]

La Loi SRU a créé le document d'orientations particulières d'aménagement (DOPA), obligatoire dans le cas des entrées de ville et l'ouverture à l'Urbanisation Alternative des zones d'aménagement futures, les zones à urbaniser (zone AU). Depuis la loi Urbanisme et Habitat, toutes les orientations d'aménagement (même en zone AU) sont devenues facultatives.

Depuis la loi Grenelle II19 de 2010, ces éléments prennent la forme d'orientations d'aménagement et de programmation, qui sont désormais un élément obligatoire des PLU.

Le PLU en détails ...​

 

Les éléments constitutifs du PLU

Le rapport de présentation

Il n'est pas opposable. Ce rapport est constitué de plusieurs éléments :

  • 1. Diagnostic territorial : La situation de la commune et ses principaux enjeux : peut se décliner en plusieurs volets (domaine environnemental, domaine paysager, des risques, l’identité physique du territoire : climat, hydrologie, géologie, domaine de l’économie, démographie, l’emploi, l’habitat, les équipements publics, le patrimoine naturel ou historique).

    Remarque : ce diagnostic peut apparaître en tant que pièce individuelle du dossier ou être intégré dans d’autres pièces.
     

  • 2. L’État initial de l’environnement : 

    Remarque : lui aussi peut être présenté individuellement ou bien intégré dans un autre dossier. 

    On va trouver en général un inventaire :

    • Des milieux naturels, en particulier ceux considérés comme les plus précieux (exemple : les sites de Natura 2000, les sites protégés, les secteurs protégés au titre de la loi littoral ou loi montagne)

    • Chapitre sur la qualité de l’eau, de l’air et du sol

    • Composante faune/flore (en insistant sur les éléments rares)

    • Chapitre sur les équilibres et les continuités écologiques à préserver (exemple : cours d’eau et sa ripisylve ; forêt bordant une rivière)

  • 3. Les orientations générales retenues pour le PADD et le zonage : Il faut indiquer les secteurs et les grands choix réglementaires qui leur correspondent permettant la mise en œuvre du projet communal et ce aussi bien en matière d’urbanisme qu’en matière de protection.

    Remarque : Il ne s’agit pas d’une cartographie précise ni d’un règlement précis (uniquement une carte d’orientation).

    Exemple :

    • Définition des zones devant accueillir l’habitat et les principales règles d’urbanisation

    • Définition des zones naturelles ou agricoles à protéger et principales règles s’y appliquant

  • 4. Les incidences prévisibles sur l’environnement : L’idée est d’indiquer de façon assez précise les conséquences des choix de la commune sur l’environnement à la fois sur le plan de l'urbanisation (exemple : nombre d’ha rendus constructibles) ou sur le plan de la protection (secteurs efficacement protégés par le PLU, construction possible dans les espaces naturels et agricoles, protection de l’air, de l’eau et du sol)

    Remarque : c’est généralement là que l’on trouve le tableau d’évolution des surfaces (obligatoire).
     

  • 5. La compatibilité au regard des lois et règlements : Doit préciser en quoi les choix spatiaux et règlementaires de la commune respectent les principales lois notamment en matière de protection des paysages et de l’environnement (loi littoral, loi montagne, Natura 2000).

Le zonage et les documents graphiques du règlement

Le territoire de la commune ou de l'EPCI est divisé en plusieurs zones mentionnées dans le règlement et traduites sous forme d'un document graphique.

  • les zones urbaines, dites « zones U » : ce sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R. 151-1820 du code de l'urbanisme). (anciennes zones U du plan d'occupation des sols (POS) ). il y a plusieurs types de zone U 21,22,23:

    • Zone UA zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense

    • Zone UB est une zone mixte à vocation essentiellement résidentielle, située en extension du centre village, et composée très majoritairement d’habitat individuel isolé ou constitué sous forme de lotissements24

    • Zone UC (comme commerce), zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d'habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense25.

    • Zone UD, zone urbaine de faible densité et d’urbanisation modérée, à dominante d’habitat, pouvant comporter pour des besoins de proximité des activités de services, commerciales, artisanales, des équipements publics, compatibles avec l’habitat existant

    • Zone UE. Il s'agit d'une zone urbaine mixte, de densité moyenne ou faible, à dominante d'habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatible avec un environnement urbain26

    • Zone UL, zone de constructions et d'équipements de loisirs en lien avec des activités touristiques

    • Zone UI, est une zone urbaine qui a pour spécificité principale d'accueillir des activités industrielles et artisanales

    • Zone UP zone dédié à l'activité portuaire

    • Zone UT (comme tourisme). C'est une zone destinée à l’hébergement touristique et hôtelier ainsi qu’aux commerces et aux infrastructures de loisirs qui les accompagnent27.

    • Zone UV' (comme voyage). C'est une zone destinée à l’aire d’accueil des gens du voyage28.

    • Zone UY pour activités artisanales, industrielles, commerciales et de services29.

  • Les zones à urbaniser, dites « zones AU » : l'article R. 151-2030 du code de l'urbanisme les définit comme pouvant « être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation ». (anciennes zones NA du POS). On distingue deux types de zones AU :

    • les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence « d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU » et ayant « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone » ; cette zone est généralement nommée « 1AU » ;

    • si cette capacité est insuffisante, l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU ; on nomme généralement cette zone « 2AU ».

    • Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les espaces boisés classés ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d'équipements publics).

  • Les zones non constructibles :

    • Les zones agricoles, dites « zones A » (anciennes zones NC non constructibles du POS): il s'agit des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (article R. 151-2231 du code de l'urbanisme). C'est un régime strict et surveillé, seules les constructions ou installations nécessaires aux services publics et à l'exploitation agricole y sont autorisées. Les terrains situés à moins de 100 mètres du littoral doivent être classés en zone A ou N.

    • Les zones naturelles et forestières, dites « zones N » (anciennes zones ND du POS): ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels » (article R. 151-2432 du code de l'urbanisme). Les terrains situés à moins de 100 mètres du littoral doivent être classés en zone A ou N.

  • Les zones de réserves :

    • Zone IAU recouvre des secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation, pour accueillir un développement urbain à vocation d’habitat ou d’activités économiques dans les conditions fixées par les orientations d’aménagement et un règlement33

    • Zone IIAU recouvre des secteurs non urbanisés dont la constructibilité est différée dans l‘attente de la réalisation des équipements nécessaires. Son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU34.

  • Le règlement : Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables. Il peut comprendre tout ou partie des éléments mentionnés aux sous-sections 3 à 5 de la section 3 du chapitre 1er du titre V du livre Ier de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Bien que la structure du règlement soit généralement reprise par les rédacteurs du plan local d'urbanisme, elle ne constitue plus aujourd'hui qu'un guide de ce qu'il est possible de réglementer. Seuls certains éléments sont obligatoires ; s'ils ne sont pas rédigés, ils doivent figurer sous une forme graphique (plan de zonage). Les autres mesures sont facultatives.

    • Destination des constructions, usages des sols et nature d'activité

      • Destinations et sous-destinations possibles

      • Interdictions ou limitations de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

      • Mixité fonctionnelle et sociale

    • Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

      • Volumétrie et implantation des constructions

      • Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

      • Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

      • Stationnement

    • Équipement et réseaux

      • Desserte par les voies publiques et privées

      • Desserte par les réseaux

 

Chacune de ces règles, lorsqu'elle est mise en place dans le règlement, doit être justifiée dans le rapport de présentation (article R.151-9 du code de l'urbanisme).

La hauteur (10°), l'implantation des constructions (6° et 7°) et la densité des constructions (14°) sont obligatoirement réglementées dans les secteurs constructibles des zones N (R.123-8 et R. 123-9 du code de l'urbanisme)

Tableau de zonage du PLU

Zone PLU : Description

  • Zone A : zone agricole

  • Zone AB : sous-section zone A, usage agricole

  • Zone AP : zone d’agriculture protégée

  • Zone AU : zone à urbaniser

  • Zone N : zone naturelle et forestière

  • Zone NA : zone future d’urbanisation

  • Zone NB : zones d’urbanisation diffuse

  • Zone ND : zone naturelle à protéger

  • Zone NE : zone naturelle écologique sensible

  • Zone NH : zone naturelle constructible sous conditions

  • Zone NI : Campings, équipements sportifs et loisirs

  • Zone NP : protection des captages d’eau potable

  • Zone UA : zone urbaine mixte

  • Zone UB : zone d’extension urbaine

  • Zone UC : zone urbaine mixte

  • Zone UCA : zone d’intérêt paysager

  • Zone UCB : zone d’habitat individuel isolé ou groupé

  • Zone UD : zone urbaine de faible densité

  • Zone UP : zone portuaire, fluviale

  • Zone UE : zone urbaine commerciale, artisanale et industrielle

  • Zone ZH : zone humide

Les annexes

Elles comprennent un certain nombre d'indications ou d'informations reportées pour information dans le PLU35, et notamment :

 

La compatibilité

Le PLU doit respecter les consignes données par différents documents de rang supérieur élaborés par l'État ou d'autres collectivités territoriales. Il le fait, dans une relation de compatibilité verticale ascendante pour les documents suivants :

 

L'élaboration du PLU

La procédure d'élaboration du PLU est détaillée aux articles L. 153-11 et suivants et R. 153-2 et suivants du code de l'urbanisme.

Elle se déroule en plusieurs étapes bien distinctes, comportant plusieurs étapes de concertation36.

  • 1. Le conseil municipal prescrit l'élaboration du PLU (ex nihilo ou par la mise en révision générale de son plan d'occupation des sols) et définit les modalités de la concertation préalable prescrite à l'article L. 103-3.

  • 2. La décision est notifiée au préfet, au président du Conseil départemental, à l'établissement public chargé de la mise en œuvre du SCOT, à l'autorité organisatrice de transports, à l'organisme de gestion des parcs nationaux ou des parcs naturels régionaux s'il y a lieu, aux présidents de la Chambre de Commerce et d'Industrie, de la Chambre des Métiers et de l'Artisanat et de la Chambre d'Agriculture, les sections régionales de la conchyliculture s'il y a lieu, ainsi que les collectivités territoriales limitrophes pour les communes frontalières.

  • 3. La décision est publiée selon la procédure légale en vigueur.

  • 4. La phase des études préalables à l'établissement du projet de PLU est engagée. Une très large concertation est mise en place : C'est durant cette période que se déroule la concertation préalable avec le public, selon les modalités fixées par la délibération prescrivant le PLU. Cette concertation a pour objet de recueillir les avis de la population, avis venant nourrir la réflexion des urbanistes. Elle n'a pas vocation à présenter le projet de PLU. À leur demande, les personnes publiques énumérées aux articles R. 132-7 et R. 132-9 sont consultées au cours de l'élaboration du projet de PLU. Il en est de même des présidents d'établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) limitrophes compétents en matière d'urbanisme, des maires des communes voisines, du président de l'établissement public responsable du SCOT dont la commune est limitrophe le cas échéant. Le maire peut, s'il le souhaite, recueillir l'avis de tout organisme ou association compétents en matière d'aménagement, d'urbanisme, d'environnement, d'architecture, d'habitat, de déplacements. S'il existe, le Document de gestion de l'espace agricole et forestier (DGEAF) doit être consulté lors de l'élaboration des documents d'urbanisme.

  • 5. Deux mois minimum avant l'arrêt du projet, un débat a lieu en conseil municipal sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables.

  • 6. Le conseil municipal arrête par délibération le projet de PLU.

  • 7. Le projet est alors soumis pour avis aux personnes associées à son élaboration (articles L. 153-16 et L. 153-17). Ces personnes donnent un avis dans la limite de leur compétence et dans un délai de trois mois à partir de la transmission du projet de PLU. En cas d'absence de réponse au terme de ce délai de trois mois, leur avis est considéré comme favorable.

  • 8. Le projet, auquel les avis sont annexés, est soumis par le maire à enquête publique (loi Bouchardeau) pendant un mois. Pour ce faire, le maire saisit le président du tribunal administratif dont il dépend. Ce dernier désigne alors un commissaire enquêteur ou une commission d'enquête.

  • 9. Le projet, éventuellement modifié à la suite de l'enquête publique, est approuvé par délibération du conseil municipal.

  • 10. Le PLU approuvé est tenu à la disposition du public.

 

Dans les communes non couvertes par un SCOT, il devient exécutoire seulement un mois après sa transmission au préfet, si celui-ci n'a pas notifié à la commune par lettre motivée des modifications à apporter. Dans ce cas, il ne devient exécutoire qu'une fois la délibération approuvant les modifications demandées publiée et transmise au préfet.

 

Mises à jour du PLU

Le plan local d'urbanisme évolue et doit évoluer pour rester en adéquation avec le cadre légal, les documents de planification d'un niveau supérieur ou simplement avec les ambitions et les perspectives d'aménagement de la collectivité. Pour cela, il peut être révisé (même procédure que pour l'élaboration), modifié (via éventuellement une modification simplifiée), mis en compatibilité (art L. 153-49 et suivants du code de l'urbanisme), par exemple pour intégrer les orientations du PADD. Selon les cas, cette procédure doit ou non faire l'objet d'une enquête publique. Une révision peut être l'occasion d'intégrer ou mettre à jour la trame verte et bleue « et établir des prescriptions adaptées compte tenu du nouvel état des connaissances disponibles ».

Selon l'importance de la modification, le Code de l'Urbanisme prévoit en effet plusieurs procédures.

Sans enquête publique

  • La mise à jour (art. L.153-60) : Cette procédure simple n'est utilisée que pour effectuer la transcription dans le PLU de Servitudes d'utilité publique (plan de prévention des risques, monuments historiques…) ayant été adoptées dans le cadre de leurs réglementations, souvent au terme d'enquête publique. Il s'agit en fait d'assurer le caractère de « centre d'information » du PLU pour la plupart des réglementations publiques liées aux terrains.

  • La mise à jour s'effectue par arrêté du maire ou du président de l'EPCI dans le cas d'un PLU intercommunal.

Avec enquête publique

  • La modification

  • La révision simplifiée

  • La révision (art. L. 153-31 et suivants)

 

La révision d'un PLU est une procédure lourde qui consiste, en cas d'atteinte à l'économie générale du PADD, à reprendre en son ensemble la procédure d'élaboration du PLU, c'est-à-dire délibération, études/concertations/associations, enquête publique, promulgation.
Il s'agit d'une procédure longue, puisque le seul respect des délais de procédure nécessite au moins 8 mois (sans prise en compte des phases d'études et de consultation qui sont à l'appréciation de la commune ou de l'EPCI porteur de PLU). Globalement, on peut indiquer qu'une révision dure un à deux ans au minimum.

  • La mise en compatibilité avec les déclarations d'utilité publique (DUP) et les déclarations de projet, concernant des projets qui ne seraient pas initialement compatibles avec les dispositions du document d'urbanisme, s'effectue par l'autorité qui déclare d'utilité publique le projet ou met en œuvre la procédure de déclaration de projet.

  • Avec mise à disposition du projet au public

  • La modification simplifiée (art. L.153-45 et suivants).

 

Intégration de la nature et de l'écologie urbaine

La stratégie nationale pour la biodiversité, dans un des 6 « engagements de l’État » (19 mai 2011), prévoit de restaurer des milieux naturels et des continuités écologiques y compris en ville via des « trames vertes et bleues urbaines », en déclinant localement la trame verte et bleue, et le cas échéant en valorisant les friches industrielles et portuaires ; en lien avec les 37 actions du plan d’actions « Restaurer et valoriser la nature en ville »), tout en luttant contre les espèces invasives. En 2012, une note sur l'intégration de la nature dans les plans locaux d'urbanisme a été publiée, et des actions repoussées, faute de budget selon le gouvernement (« Atlas de la biodiversité communale » (ABC) initialement prévu pour 2012 et élaboration d’un indicateur d'accessibilité des espaces verts) et en raison d'une « faible implication des acteurs ». Sont prévus pour 2012-2013 « un kit pédagogique destiné aux élus, un portail d’informations consacré à la nature en ville et la tenue d’une conférence nationale en 2013 »

Par exemple, sur la base d'une évaluation environnementale, le PADD peut préconiser et justifier des « orientations d’aménagement en faveur de l’intégration de la biodiversité dans les bâtiments (concept de « bâtiment à biodiversité positive » ou de maison-nichoirs) et dans les aménagements (perméabilité des clôtures pour la mise en réseau des jardins ; recommandations d’espèces locales pour les plantations […] Dans le PLUi de la CU de Dunkerque, l’inscription d’une orientation thématique « TVB-cœur d’agglomération » s’articule étroitement à la Stratégie locale de la biodiversité du territoire communautaire en cours d’élaboration. Cette orientation d’aménagement a pour objectif d’utiliser les délaissés des infrastructures (canaux, routes et voies ferrées, chemins verts) et de les aménager de telle manière à former un réseau de continuités écologiques intra-urbaines en le connectant aux cœurs de nature disséminés sur le territoire et dans ses franges. L’idée finale est de faire participer le centre de l’agglomération aux dynamiques écologiques en le rendant perméable à la faune et la flore dans la double finalité de favoriser la nature en ville et le développement d’une biodiversité urbaine. »

Améliorer la prise en compte de la ressource en eau

Certains territoires connaissent un développement important induit par la mise en service d’infrastructures routières nouvelles, et un certain niveau de dynamisme économique. Les documents d’urbanisme sont révisés fréquemment pour permettre la construction d’espaces nouveaux. L'extension des territoires urbanisés n’est pas sans impact sur l’environnement : accroissement des prélèvements pour l’alimentation des populations en eau potable, augmentation des rejets (eaux pluviales et eaux usées), fragmentation des milieux naturels… Ces réflexions sont au cœur des conclusions du « Grenelle de l’environnement ».

Ces impacts doivent être pris en compte dès la définition des projets structurant à l’échelle d’un territoire. Aussi convient-il de les intégrer dans l’élaboration des documents de planification urbaine (plans locaux d’urbanisme, cartes communales…). De nombreuses publications (articles, guides…) existent sur le sujet :

  • Prise en compte du volet eau dans les PLU (guide méthodologique)

  • « L’eau, une ressource pour l’aménagement » - Revue Diagonal n° 177

 

Suites du Grenelle de l'environnement

La loi « Grenelle II », ou loi no 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (parfois appelée loi ENE) complète, applique et territorialise une loi votée l'année précédente, dite « loi Grenelle I » (précédemment adoptée en octobre 2008 et validée le 11 février 2009). Elle modifie l’article L.121-10 du code de l'urbanisme (Les plans locaux d’urbanisme intégrant les dispositions des PDU (Plan de déplacements urbains) et les directives territoriales d’aménagement et de développement durable ne pourront plus être adoptés sans une évaluation environnementale préalable tenant compte de la surface, nature et sensibilité du territoire concerné, et de l’importance des travaux et aménagements qu'autorisent ces plans ou directives. L'élaboration ou la mise à jour d'un PLU est une occasion possible pour sensibiliser et communiquer sur les enjeux de l'écologie urbaine, la palette réglementaire du PLU permettant de planifier - à la parcelle - la restauration de zones de nature, d'une trame verte et bleue urbaine. Le PLU aide aussi à hiérarchiser les enjeux de gestion restauratoire et donc différentiée en définissant réglementairement des zones à enjeux, pour leur protection et gestion écologique ultérieure, conformément aux orientations du PADD ou en complément de ces dernières.

Intégration de la Trame verte et bleue nationale dans les PLU

À la suite du Grenelle de l'Environnement, la loi no 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l'environnement (Grenelle 1) a fixé les objectifs de la Trame verte et bleue (TVB), en y intégrant la préservation de la biodiversité notamment par la conservation, la restauration et la création de continuités écologiques.

Toutefois un avis du Conseil d’État a mis en évidence, début 2012, des malfaçons juridiques qui fragilisaient l'édifice législatif et réglementaire, élaboré par la loi Grenelle II (loi n° du 10 juillet 2010). Le décret relatif à la Trame verte et bleue no 2012-1492 du 27 décembre 2012 (J.O. du 29 décembre 2012), précise les définitions de la Trame verte et bleue, le contenu et la procédure d'élaboration des schémas régionaux de cohérence écologique. Enfin, la composition des comités régionaux a été reprise par la loi du 30 décembre 2012 relative à la mise en œuvre du principe de participation du public défini à l’article 7 de la Charte de l’environnement.

Le code de l'urbanisme a ainsi été modifié de manière que les PLU (tout comme le SCOT, le PADD, les cartes communales ou le Document d'orientation et de programmation) tiennent compte de la trame verte et bleue nationale et régionale (et éventuellement transfrontalière). Le PLU devrait aussi tenir compte d'éventuelles Directives territoriales d’aménagement et de développement durables, intégrant la « préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, des sites et des paysages, de cohérence des continuités écologiques »47, certaines mesures nécessaires à la mise en œuvre pouvant même devenir « projet d’intérêt général », ainsi que tout projet d’ouvrage, travaux ou protection présentant un caractère d’utilité publique et répondant cumulativement aux conditions suivantes : « 1° Être destiné à la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’équipement, au fonctionnement d’un service public, à l’accueil et au logement des personnes défavorisées ou de ressources modestes, à la protection du patrimoine naturel ou culturel, à la prévention des risques, à la mise en valeur des ressources naturelles, à l'aménagement agricole et rural ou à la préservation des continuités écologiques.

Annulation du PLU

Le délai de recours contre la délibération approuvant le PLU est de deux mois ; délai qui commence à courir à partir du premier jour de l’affichage en mairie de la délibération.

Actions des associations

Le nouvel article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme prévoit désormais que pour avoir intérêt à agir contre une « décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols », l’association doit avoir été constituée au moins « au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

Conséquences de l'annulation

Un nouvel article L. 600-12-1 précise que l’annulation du document d’urbanisme sur la base duquel l’autorisation a été délivrée est sans incidence sur la légalité de celle-ci, sauf si l’annulation du PLU porte sur un motif qui n’est pas étranger aux règles applicables au projet.

Perspectives d'évolution

À la suite de la loi Grenelle II et pour mieux respecter la hiérarchie des normes, des textes clarifient et simplifient les procédures du PLU (et du SCoT). L'ordonnance no 2012-11 du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme a été publiée au Journal officiel le 6 janvier 201249. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2013, mais des aménagements sont prévus :

  • pour préciser les conséquences juridiques et obligations d'un changement de périmètre dans une commune dotée d'un PLU (ou d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de PLU).

  • pour préciser certaines dérogations pour la construction d’habitation.

  • pour préciser « le champ d'application de la modification de droit commun pour laquelle une enquête publique doit être effectuée » ; dans les cas de majoration de plus de 20 % des possibilités de construction, « résultant dans une zone, de l’application de l’ensemble des règles du plan » ; ou dans les cas de diminution des possibilités de construire ou de réduction d'une « zone urbaine ou à urbaniser ». Dans certains cas, une « procédure pour laquelle une simple mise à disposition du public pendant un mois » suffira.

  • pour préciser les mises en compatibilité, via un nouvel article portant « sur le champ d’application de la mise en compatibilité avec un autre document ». Il s'agit notamment de faciliter l'évolution des PLU intercommunaux quand le périmètre de l'intercommunalité change (art. 4) ; une simple mise à disposition du public durant un mois suffira pour les cartes communales s'il ne s'agit que de rectifier une erreur matérielle.

Le contenu et déroulement de la mise à disposition du public sera précisé, de même que la manière dont la commune (ou l’EPCI compétent en matière de PLU) devra tenir compte des résultats de la mise à disposition» (art. 4). Les majorations de possibilités de construire visant à favoriser la construction de logements sociaux et faire des constructions écologiquement performantes seront précisées (art.5).

Les personnes concertées lors de l'élaboration du projet et le champ d’application de la concertation obligatoire seront également précisés, de même que les modalités de la concertation (pouvant être aussi facultativement faite). Si un projet est soumis à enquête publique, le bilan de la concertation devra être joint au dossier d’enquête publique.

Textes de référence :

Principalement les articles L. 151-1 à L. 154-4 et R. 151-1 à R. 153-22 du code de l’urbanisme.

Dernières évolutions des textes :

  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) ;

  • Décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du code de justice administrative et du code de l’urbanisme (parties réglementaires) ;

  • Décret n° 2018-142 du 27 février 2018 portant diverses dispositions relatives aux volets fonciers des programmes locaux de l’habitat et aux comités régionaux et conseils départementaux de l’habitat et de l’hébergement ;

  • Décret n° 2017-1039 du 10 mai 2017 relatif à la procédure de création ou d’extension des unités touristiques nouvelles ;

  • Décret n° 2017-456 du 29 mars 2017 relatif au patrimoine mondial, aux monuments historiques et aux sites patrimoniaux remarquables ;

  • Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté ;

  • Loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne ;

  • Décret n° 2016-1613 du 25 novembre 2016 portant modification de diverses dispositions, résultant de la recodification du livre Ier du code de l’urbanisme ;

  • Loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages ;

  • Loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine ;